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度假村转让纷争

2019/12/05 来源:南昌信息港

导读

核心提示:2012年7月12日,其中的一份协议又起纷争,四川省绵阳市中级人民法院第二次开庭审理。案件尚无定论。2012年7月12日,其中

核心提示:2012年7月12日,其中的一份协议又起纷争,四川省绵阳市中级人民法院第二次开庭审理。案件尚无定论。

2012年7月12日,其中的一份协议又起纷争,四川省绵阳市中级人民法院第二次开庭审理。案件尚无定论。

事情还得回到2005年。

三份协议

2005年12月1日,四川江油市个人独资企业太平洋度假村法定代表人封万华委托其夫赵国模,以她的名义与江油市名仕房地产开发有限责任公司法定代表人周林签订了一份度假村转让协议。

双方约定:封万华将度假村所有权转让给名仕公司,该度假村,仅与国土部门签订了土地使用权合同,尚未缴纳土地出让金,包括土地61亩和楼房2幢、平房20间。转让金共计1600万元。同时还约定:协议签订后,封万华在2006年5月1日前向国土部门缴清土地出让金,并负责该宗地的住户拆迁及其费用。

之后,双方到工商部门变更度假村登记手续,被告知个人独资企业的度假村不能变更到股份制企业头上。为了实现这一转让,双方又以自然人身份在同一时间签订了内容相同的转让协议。

2006年4月27日,双方再次签订补充协议,并约定:封万华将度假村的法定代表人变更为周林。

至此,封与周及名仕公司,一共签订了三份协议。

解除协议,引发纠纷

事后,周林向封万华分数次支付度假村转让金共900万元,余款按协议约定在2007年12月前付清。

在履约过程中,封万华将度假村营业执照的法定代表人变更为周林后,周未按协议约定支付封转让余款,双方发生争执。

2007年 月20日至5月 0日,封向名仕公司三次去函催收余款并催办资产移交手续,否则,将解除转让协议; 月21日至6月4日之间,名仕公司向封4次发复函催交土地等资产。至此,双方各执一词,相互指责对方不按协议内容履约。

此期间,封向法律界人士咨询,得知她与名仕公司及周林签订的转让协议涉嫌违反国家法律禁止性规定。

在这种情况下,封万华多次找名仕公司及周林协商无果。2007年6月28日,她一纸诉状将名仕公司和第三人周林告到了绵阳市中级人民法院。

封万华请求法院确认双方签订的转让协议无效;确认双方因履行协议进行的度假村法定代表人变更为周林的行为无效,判令第三人周林返还自己出具变更登记的法定手续;她退还名仕公司已付土地转让金;判令名仕公司赔偿她150万元损失。

但名仕公司则称,协议对违约责任进行了约定,因封在规定时间内拆迁未到位,影响了自己开发建设,应承担收到款额部分的年利息24%的违约责任;双方转让标的是整个度假村,所以名仕公司向法院提起反诉,并请求判令:依法确认协议有效,要求封万华继续履行,向名仕公司交付约定的企业资产

法院经审理后认为,双方所签度假村转让协议符合《个人独资企业法》第17条 个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权,其有关权利可以依法进行转让或继承 之规定,是企业资产转让,将度假村的投资人变更为名仕公司法定代表人周林,系履行协议内容。2008年11月4日,绵阳市中级人民法院作出一审判决:驳回原告封万华的诉讼请求;由封万华在本判决生效后2月内将转让的度假村交付名仕公司;名仕公司在本判决生效后2月内支付封万华剩余转让费700万元;驳回名仕公司其他诉讼请求。

二审判决遭专家质疑

因不服一审判决,2009年 月9日,封万华向四川省高级人民法院提起上诉,要求撤销转让协议。

同年12月7日,四川高级法院经审理,维持一审判决。

尔后,封万华将本案委托中国政法大学疑难案件研究中心进行专家论证。该中心受托后,组织原人民法院民庭庭长梁书文、原国土资源部信访局调研员贾莉、中国政法大学民商法教授李显冬等知名专家进行了专题论证。

专家于2010年1月28日出具《法律意见书》称,本案双方签订转让协议违反法定程序及禁止性规定。二审法院认定度假村宗地在2000年12月由江油市国土局和江油市人民政府文件同意以划拨形式给了度假村。200 年9月17日江油市人民政府出具文件收回 划拨 决定 出让 ,并注销此前的国土证。专家认为,两份文件在法律上仅是变更宗地使用权取得方式,将划拨变成有偿出让。但2001年4月《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确规定: 土地使用权要依法公开交易,不得搞隐 易,划拨土地未经批准不得转让。

2005年12月1日,度假村与名仕公司签订转让协议,并约定转让内容包括度假村土地与房屋等。而度假村宗地与国土局签订出让合同的时间却是2006年 月24日,因此,双方在签订转让协议时,宗地尚未获得土地使用权证及相关准予出让手续。

另一焦点问题:怎样认定度假村所有权?二审法院查明,封万华提交的 江油市太平洋镇人民政府于2009年 月12日给江油市规划和建设局《关于度假村内房屋建设情况的说明》 ,证明1992年宗地建筑物修建时未办理任何规建手续。专家们指出,庭审中认定 随着2000年12月土地使用权的划拨以及2006年 月24日土地出让合同的签订,该房屋就因事实行为取得合法性,房屋归度假村所有 的逻辑推理认定错误。

本案二审判决认定: 双方在签订转让协议时,涉案土地仍为划拨土地,当时转让也未经政府批准,但其后,2006年 月度假村与江油市国土局签订了土地出让合同,度假村取得了出让土地使用权。根据《合同法》 无权处分人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分人订立的合同取得处分权的,该合同有效 之规定,应认定转让协议有效。 此举,遭到专家们强烈质疑:法律明文规定只有 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书 才符合国有土地使用权转让条件,无权处分人又怎么能通过 订立合同取得处分权 呢?

专家们称,度假村作为个人独资企业,其投资人和所有人不能是名仕公司法人,一旦认定 名仕公司订立合同购入度假村后,将度假村负责人登记为周林,是履行公司与封所签转让协议的行为 ,就有违《公司法》之规定 董事、高级管理人员不得将公司资金以个人名义或者以其他个人名义开立账户存储 。

就在封万华诉名仕公司一案二审期间,她还将与周林签订的转让协议诉至绵阳市中级人民法院,并将该协议在当地媒体登报解除,周林无异议。封请求法院确认解除转让协议行为有效,并判令恢复度假村原状赔偿损失,周林返还度假村营业执照。

2011年11月17日,绵阳中级法院开庭审理,被告周林没有到庭。之后,封万华代理律师多次函告绵阳中级法院,而承办法官则以找不到被告为由,使案子久拖不决。

7月12日的开庭审理中,我们申请本案审判长和审判员回避。但法院没有采纳,我们深感遗憾! 封的代理人说, 法院终如何判决,我们将拭目以待。

就本案双方当事人争议的焦点问题,记者来到绵阳市中级法院采访。该院政治部孙长善告诉记者,本案法院意见均在判决书中体现。

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