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房企进京再掀热潮北漂落地不容易

2018-10-12 21:32:02

今年,不少房企将北京锁定为未来帮助企业发展、扩大项目规模的重点目标。

近期如火如荼的土地市场争夺战中,除了10天之内产生了3个新地王被业内外津津乐道以外,一些首次在北京土地市场亮相的房企身影,也格外引人关注。

事实上,无论是土地竞拍现场,还是股权交易市场,每年都有一些各显神通挤进北京市场的外来房企。在业内人士看来,首都的影响力、长期看好的楼市,正是吸引大量异地房企争相进京的强大动力。

再掀进京热潮

广东的碧桂园、龙光地产及福建的阳光城现身竞地现场,昭示其进京意愿

9月2日,位于朝阳区孙河乡北甸西村地块竞拍现场,中粮、方兴、招商九龙仓华侨城联合体、龙湖平安、保利首开、远洋、阳光城、龙光悉数到场,在本次地块竞拍过程中,来自福建的阳光城和来自广东的龙光地产引人侧目。因为它们此前在北京从未有过房地产项目,此番在北京土地市场崭露头角,正式宣告了希望进军北京的意图。而这已是今年以来异地房企进京的第二波。

时间再往前追溯到6月30日。北京大兴庞各庄地块,经过83轮厮杀,最终21号旭辉、天恒、永同昌三家房企组成的联合体拿下了该地块,而与它疯狂竞拍的58号,是来自南派的碧桂园。虽然首秀失利,但几天后,7月3日大兴区另一块土地拍卖现场,碧桂园相关负责人再度现身。同样身为千亿房企,万科、保利、绿地等早在北京赚得盆满钵满,就连同为“粤军”的恒大地产,也在近两年挥师北上,通过砸重金拿地,在北京寻得一席之地。因此,从近期频繁出入北京土地市场不难看出,碧桂园进军北京的需求已经十分迫切。

除了直接拿地,通过项目的战略合作,是异地房企曲线进京的另一套惯用手法。9月10日,花样年控股与北京金泰集团达成全面战略合作协议。据知情人士透露,双方合作以物业管理品牌输出为契机,但花样年最终看中的是隶属于北京能源集团旗下的金泰,手中握有大量的存量物业及土地储备,“未来在开发领域产生全新的合作也不是没有可能。”

同样选择“曲线进京”的,还有来自福建的三盛地产,于今年4月提出布局“社区综合服务运营商”,借势互联网+的热潮高调宣布进入北京市场。在业内人士看来,这不失为后期拓展业务打下基础,并在短期内提高知名度的一道良方。

“无限大市场”的吸引力

相比全国楼市进入“慢行道”,北京楼市一枝独秀

“北京的市场无限大,可进京太难了,我们要努力赢得这种机会,我都等不及了。”碧桂园执行董事、集团联席总裁朱荣斌在一次公开的媒体见面会上道出了无数渴望进京的房企心声。

一组新鲜出炉的数据似乎能够更真实地反映出北京市场对于开发商的吸引力。9月14日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布1-8月北京市房地产市场运行情况数据显示,前8个月,北京市完成房地产开发投资2561.9亿元,比上年同期增长13.3%;商品房销售面积为847.9万平方米,比上年同期增长9.5%。其中,住宅销售面积为700.3万平方米,增长21%。据新京报记者统计,前8个月北京商品房销售面积同比增速达到了年内新高,并连续三个月出现正增长。相比全国楼市整体进入“慢行道”的时段,北京房地产市场运行显然一枝独秀。

有业内人士透露,今年,不少房企将北京锁定为未来帮助企业发展、扩大项目规模的重点目标,未来将三四线城市项目回收资金,大量投入北京市场的可能性较大。

而今年以来,各路房企在北京“咬牙”拼抢土地的背后,是土地供应的逐年减少。2014年,北京市土地供应总量有所下降,全年供应国有建设用地3161公顷,完成年度土地供应计划的61.4%,与2013年相比下降20.2%。其中,住宅用地供应保持平稳,实际供应1195公顷。住宅用地中保障性安居工程和自住型商品房用地供应,占住宅用地供应量的73%。而在2015年的供地计划中,商品住宅预计供应750公顷,相比去年又减少了25%。今年上半年,北京宅地仅实现成交170公顷。

在多位业内人士看来,北京还没有出现过地王解不了套的现象,无非是利润预期和去化周期的问题。“对于北京这样的城市而言,根本不具备可复制性,所以一些地块在出让时的价格,在当时觉得贵到离谱,若干年后回去再看,绝对物有所值。”北京某国企负责人在接受记者采访时如此表示。

“榜样”的力量

龙湖等房企,进京后从区域性公司变成全国性标杆房企

除了看中稀缺的土地资源、持续上涨的房价带来的收益之外,让异地房企削尖脑袋挤进北京市场的另一个原因,则是源于一些“先行者”榜样的力量——进京之后,实现从区域性公司变成全国性标杆房企的目标。

因此,北京房地产市场对很多外地房企具有强大的向心力。

时光倒流。1993年,香港新世界和当时的崇文区达成合作协议,成为最早进入北京的外来房企;1994年,万科在京开发城市花园,此后陆陆续续众多房企踏上进京之路。2003年,位于东三环的富力城项目成功运作,奠定了富力地产在北京市场的地位,并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠;同一年,龙湖“才算是正式进入北京楼市”;2005年星河湾在北京一炮打响;2007年,龙湖·滟澜山名动京城,龙湖也于2010年跻身京城销售百亿军团;而2009年,绿地进京拿下大兴黄村地块,第二年便成功推出新里·西斯莱公馆,随后在北京四面开花。

如今,每年北京住宅销售排行榜上,万科、龙湖、保利、融创等外地房企已然占据了Top10的半壁江山。

最近两年,更是“黑马”频出,出没于北京楼市。最勇猛的两匹当属泰禾和融创。

融创中国董事长孙宏斌曾感慨:“北京机会比较少,因为地价一直在涨,原有供应消化太快。”因此,一直没有放弃北京市场,通过寻求公开市场与并购等多种方式拿地,终于在今年收获了9盘齐开的局面,并且旗下的高端项目在北京住宅市场收获颇丰。

而泰禾集团董事长黄其森从一开始就笃定:“北京是一个什么项目都能做,什么项目都能做得好的城市。”且通过近乎疯狂的拿地方式和速度,泰禾也在北京市场闯出一片天地,并将北京作为集团发展的主场。

进京难,先近京

华夏幸福、碧桂园从“包围”北京做起

北京楼市“钱多地少,价高难得”是众所周知的,但大量的购房需求和稳定上涨的房价,让房企都想进入北京分羹。但如果一时半会儿难以在土地市场拿到“许可证”,选择围绕在北京周边,随着大北京的楼市脉搏一起跳动便成为一些房企的次优选择。

最为人熟知的华夏幸福,从1998年在廊坊做了第一个项目后,逐步向北京周边蔓延,通过产业新城的开发模式,已经发展成为环北京区域的“大地主”。数据显示,截至今年年初,其在京津冀区域的委托面积已经达到1755平方公里,成为环首都经济圈发展建设中收益最大的企业之一。

事实上,通过在环北京区域大举拿地,规模开发的开发商不在少数,其中不乏知名房企的身影。包括绿地、恒大等大型房企,早已经把北京周边城市“包围”得水泄不通。去年,碧桂园也以接近10亿元的价格圈下了毗邻京西南的河北涞水境内的一片土地。今年6月,碧桂园与北京城建联手打造的金山岭长城河谷项目也已启动,项目总规模达15平方公里。

尽管碧桂园进京的日程尚没有定数,但据该集团相关负责人透露:“目前仍然在北京周边,河北多个市县考察地块。短期内,你看不到碧桂园进京,但是未来你会看到碧桂园用多个千亩大盘包围北京。”

“北漂”落地不易

后期难以形成持续开发成为摆在众多房企面前的一大难题

异地房企进京赶考的脚步从来没断过。在某知名房企品牌负责人看来,作为全国的中心,北京是众多房企全国扩张在北方扎根的重要标的,也是任何规模化发展的房企都不可能忽略的区域。但事实上,“北漂”房企落地拓展过程并不容易。

2012年4月,南昌市政公用投资控股有限责任公司击败万科、首开等多家企业,以19.15亿的总价摘得处于黄金位置的东直门香河园地块,楼面价为2.57万元/平米,这也是东城区7年来首次出让的住宅用地,因此受到业内广泛关注。然后拿地后近三年的时间内,项目进展缓慢,且不时传来频繁引入投资人的消息,2014年10月,融创悄然成为该项目的二号投资者,并负责后期操盘,今年该项目已亮相。

早在2008年就把公司总部从河南迁入北京的鑫苑置业,直到2012年才从万科、绿地等多家知名房企口中抢得大兴生物医药基地东配套区4号地,2014年9月正式推出了鑫苑鑫都汇项目,但再无其他项目。曾先后在大兴黄村和庞各庄竞得土地的众美集团,也仅开发了众美光合原筑、众美城两项目。同时,资料显示,众美集团虽然总部设在北京,但业务核心仍然在河北石家庄。

由此不难看出,即使在北京获得土地,也并非一劳永逸,后期难以形成持续开发,成为摆在众多房企面前的一大难题。

比如,同属渝派的金科地产,与龙湖前后脚进京赶考,并凭借金科王府名冠京城。金科地产也曾希望在北京迅速扩张,然而多年过去了,金科依然徘徊在北京主流房企行列之外。

遭遇同样尴尬的,还有来自四川的龙头房企蓝光地产,2009年开始在全国范围内大举拿地,并在京南大红门板块获得一块商业用地。虽然蓝光地产也曾雄心壮志表示将会在熟悉当地市场后,参与大幅地块争夺,但是6年过去了,蓝光地产并未现身过重大地块的拍卖,在北京市场也仅开发了蓝光云鼎,早已售罄。

而在国内高端住宅市场占有一席之地的星河湾,于2005年成功打造了位于朝青板块的北京星河湾之后,也没有新项目再度出现在北京市场。

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